Срочная реформа системы финансирования и кредитования строительного сектора необходима для снижения цен на жильё и развития здорового рынка недвижимости в Республике Молдова. Об этом в пятницу, 13 февраля 2026 года, заявил Вячеслав Ионицэ, эксперт по экономической политике IDIS «Viitorul», в рамках еженедельной передачи «Analize economice cu Veaceslav Ioniță», где он проанализировал последние тенденции в отрасли и существенные расхождения с румынской и европейской моделью.
По словам Вячеслава Ионицэ, Республика Молдова применяет иную модель финансирования по сравнению с Румынией и Европейским союзом, что напрямую отражается на высоких ценах на жильё.
«У нас рынок небольшой, строится мало, сделок немного, отсюда и высокие цены», — отметил Вячеслав Ионицэ.
Данные по индексу жилищного строительства, проанализированные экспертом, показывают значительные колебания за последние десять лет. Если в 2015 году индекс составлял 100%, то в 2021 году был достигнут пик в 165%, после чего последовало снижение до 95% в 2023 году и восстановление до 131% в 2025 году. Тем не менее текущий уровень всё ещё не достигает бума 2021 года. Эксперт отметил, что регулирования, введённые после 2022–2023 годов, включая регулирующий сбор в размере 0,5% от стоимости работ, существенно повлияли на рынок.
«При проекте стоимостью 100 миллионов евро сбор составляет 500 тысяч евро только за право работать. Этот сбор напрямую бьёт по бизнесу», — подчеркнул он.
В соотношении с ВВП, по словам экономиста, сектор жилищного строительства составлял 2,3% в 2021 году и лишь 1,6% в 2025 году. Для сравнения, в Молдове строится вдвое меньше, чем в Румынии, и почти в четыре раза меньше, чем в среднем по Европе. Параллельно портфель банковских кредитов на недвижимость значительно вырос — с 3,7 млрд леев в 2015 году до 29,4 млрд леев в 2025 году. Половина этой суммы была привлечена только за последние два года, что свидетельствует о взрывном росте ипотечного кредитования. Однако структура финансирования остаётся дисбалансированной: из 29,4 млрд леев лишь 3,3 млрд леев — это кредиты строительным компаниям, тогда как 26,1 млрд леев — ипотечные кредиты населения.
«Почти все банковские деньги, предназначенные для строительного сектора, поступают к компаниям через население. Это огромный дисбаланс», — пояснил экономист.
По словам аналитика, в 2005 году 70% финансирования сектора направлялось строительным компаниям и лишь 30% — населению. Сегодня ситуация обратная: компании получают лишь около 10% финансирования. В 2025 году население привлекло новых ипотечных кредитов на сумму 11,3 млрд леев и погасило 3,8 млрд леев, что означает чистый рост задолженности на 7,5 млрд леев. В то же время строительные компании увеличили задолженность лишь на 1,2 млрд леев. Аналогичная ситуация наблюдалась и в 2024 году.
Вячеслав Ионицэ утверждает, что отсутствие прямого финансирования застройщиков привело к появлению альтернативных механизмов, таких как привлечение частных «инвесторов». При отсутствии выгодного банковского кредитования они покупали квартиры на ранней стадии по низким ценам и впоследствии перепродавали их втрое дороже.
«Более 20% конечной цены квартиры связано с тем, что у застройщиков нет доступа к прямому финансированию и они вынуждены обращаться к инвесторам», — отметил Вячеслав Ионицэ.
В Европейском союзе 50–70% проекта недвижимости финансируется банками под более низкие ставки, чем ипотечные кредиты населения. В Республике Молдова эта модель не работает, что ограничивает доступ граждан к более доступному жилью и препятствует развитию конкурентного рынка.
«Строительный сектор сегодня движет национальную экономику. Банки могли бы напрямую финансировать строительные компании, а граждане, помимо ипотеки, могли бы приобретать жильё в рассрочку напрямую у застройщика на 5 или 10 лет по справедливой цене без скрытых затрат», — заключил Вячеслав Ионицэ.
По мнению эксперта, необходимо срочно найти решения для разблокирования прямого финансирования проектов недвижимости, чтобы рынок стал более конкурентным, избыточные расходы были устранены, а жильё стало доступнее для граждан. По его словам, банки сегодня активно наращивают портфель ипотечных кредитов, однако пришло время запустить корпоративное финансирование крупных жилых проектов с покрытием 50–70% инвестиций в новые жилые комплексы.
